在楼市发生集体断贷、断供事件后，网上出现了一些舆论，但发泄情绪的居多，客观理性分析的很少。因此，十分有必要对此事提供全面详细的法律解答。本文分四个部分：

一、购房者是否有权解除《商品房买卖合同》

二、购房者是否有权“断贷”或“断供”

三、《商品房买卖合同》解除后，购房本金和利息能否要回

四、对购房者不利的格式条款效力如何

面对烂尾楼，购房者有权单方面解除《商品房买卖合同》。具体法律依据如下：

【条文解读】

关于烂尾楼，购房者解除合同的主要依据就是上述规定。解除合同的具体操作步骤是：先向开发商发送书面的催告书，要求开发商在三个月内交房，到期后仍未交房的，再向开发商发送《解除合同通知书》，正式解除合同。也可以不发送《解除合同通知书》而直接向法院起诉要求解除合同，在法律效果上是一样的。合同解除后的退款问题后面讲述。

当下的现实情况是，延期交房往往参入了不可抗力因素。比如：疫情就是不可抗力；政府以环境保护为由要求某些时间段内停工的，也是不可抗力，这都会导致拖延施工、延期交房。这两种原因造成延期交房，开发商不承担责任，购房者无权解除合同。但是，除去不可抗力因素以后，比如扣除了疫情、环保等不可抗力因素所耽误的期间以后，开发商仍然存在其他原因导致不能按期交房的，则购房者有权依据上述规定解除合同。

已经长期烂尾的楼盘可能属于上述规定第（二）项中的“以自己的行为表明不履行主要债务”或第（四）项中的“迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。这种情况下，购房者无需催告就可以直接主张解除合同。

上述司法解释中“经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。”意思是：开发商未按期交房，购房者也未按期支付购房款，这种情况下，开发商有权催促购房者付款，购房者也有权催促开发商交房，任何一方催促另一方以后，另一方应当做出实质反应，对于开发商而言，实质反应就是：要么在合理期限内交房，要么在三个月以内行使合同解除权。对于购房者而言，实质反应就是：要么在合理期限内付款，要么在三个月以内行使合同解除权。就购房者而言，如果收到开发商的付款催告，既不在合理期限内付款，又未在三个月以内行使合同解除权，则过了三个月期限以后，无权再要求解除合同（开发商愿意解除的仍可协商解除，购房者丧失的只是单方解除权）。

这里主要涉及的是“开发商、银行、购房者”三方法律关系：银行是把钱借给了购房者，而不是借给了开发商。在购房者的授权下，借来的钱直接付给了开发商。所以，所谓“月供”，是向银行还钱，而不是向开发商供款。断供，断的是《借款合同》中的还款义务，而不是《商品房买卖合同》的义务。开发商延期交房是违约了，但银行并没有违约，银行早已经按照《借款合同》把钱都借给购房者了（只不过一转眼又在购房者授权下付给了开发商）。开发商违约，应当由开发商自己承担责任。银行没有违约，不应让银行替开发商承担责任。所以，购房者要想断供，只有一个办法，就是解除《借款合同》，只有把《借款合同》解除，才能够把还款义务停掉。而想要解除《借款合同》，就必须在解除《商品房买卖合同》时一并解除。为什么呢？因为解除《借款合同》是需要理由的，什么理由呢？就是无法实现合同目的。即：签订《借款合同》的目的是履行《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》解除了，《借款合同》的目的无法实现了，才可以解除《借款合同》。

所以，在不解除合同的情况下，直接断供，是不符合法律规定的。不过，如果购房者在断供后的一年内行使合同解除权，最终解除了买卖合同和借款合同，则这些欠付的利息最终应由开发商承担（如果最终没能解除合同，欠付利息仍由购房者承担。而且，断供期间产生的违约金也由购房者承担），具体原因见下一段内容：

因开发商违约而解除《商品房买卖合同》的，购房本金和利息都能要回，但仅能向开发商要回，不能向银行要回。具体法律依据如下：

【条文解读】

上述司法解释中，谈到了两个合同，一个是《商品房买卖合同》，一个是《担保贷款合同》。这两个合同都解除的情况下，购房贷款和购房款的本金及利息都应返还。请注意返还的主体，即由谁返还？返还给谁？其中，关于“由谁返还”的问题，规定的是由出卖人返还，即由开发商返还，而不是由银行返还。关于“返还给谁”的问题，规定的是银行提供的贷款返还给银行，其他由购房者支付的首付款返还给购房者。至于贷款的利息和首付款占用期间的利息，也都由开发商返还，其中购房者已经支付给银行的贷款利息，应返还给购房者，购房者如果有断供行为而拖欠银行利息，则这些欠付的利息应返还给银行（从法律关系原理上讲，欠付利息应当由开发商赔偿给购房者，再由购房者补还给银行，现实操作中最安全的操作方法是直接由开发商转给银行，以避免钱款到了购房者手中再生意外）。

关于为什么能要回利息，这里面的理由，我们仍然可以回到《商品房买卖合同》与《借款合同》的关系上来探讨：

购房者之所以愿意签订《借款合同》，是因为他需要借钱来履行《商品房买卖合同》中的付款义务。《借款合同》签订后，银行按合同执行，把贷款转到了开发商账上，等于购房者向开发商付了一笔款。为此，购房者付出的代价是偿还贷款并支付贷款利息。现在，因为开发商违约，导致《商品房买卖合同》被解除，购房者当初签订《借款合同》的目的也无法实现，也一并解除，那么，购房者已经支出的利息就是一种损失，这种损失应当让违约方承担。

另一个需要关注的问题是，在断供期间，根据《借款合同》的约定，可能会有违约金产生。这些违约金最终应当由谁承担，没有规定。从原理上讲，如果购房者一开始断供就迅速进入解除合同的程序，那么，违约金的产生是购房者为了维护自身权益而必然产生的，应由开发商承担。如果购房者断供后没有立即着手解除合同，而是拖拖看看，故意拉长了违约期间，那么，断供期间的违约金应由购房者自已承担。

开发商利用格式条款剥夺或限制购房者权利的，格式条款无效，或没有法律约束力。具体规定如下：

综合以上四点，面对烂尾楼时，购房者应当首先作出是否解除合同的决定，如果不解除合同，就不要断供，否则，后期不但应补上月供，还会产生一些违约金，只能带来更大的损失。如果决定解除合同，就可以断供，但应当同时进入合同的解除程序，解除合同后，欠付的月供可以转移到开发商头上。如果断供后故意拖延时间，因断供而产生的《借款合同》违约金，可能无法转移给开发商。可见，以断供为手段，向开发商施压要求尽快复工，实际承受压力的不是开发商，而是银行。未来开发商复工后，购房者需要向银行补交断供，还可能要向银行承担违约金。如果开发商没能复工，购房者行使解除权，导致合同解除，购房者不承担月供，但可能要向银行承担断供期间的违约金。当然，如果购房者权衡利弊之后，宁愿承担违约金也要断供，断供后又不解除合同，还希望开发商复工，那就是完全基于现实利益而进行的“斗争”了，那需要提前计算好断供时间的长短与相应违约金的金额多少，防止超出自己可承受的范围。这已超出本文探讨的范围，此处不再讨论。